隨著時代的變遷，隨著城市的改建，一棵棵蒼天大樹逐漸演變?yōu)橐淮贝备邩谴髲B，住上高檔次的新房子已經(jīng)不是什么稀奇事，在科技日新月益的今天，許多的不可能都變成了可能，分享一篇關(guān)于房產(chǎn)信息的文章供大家閱讀。

相傳，大禹建立夏朝后，用天下九牧所貢之銅鑄成九鼎，象征九州。此后九鼎成為華夏至尊神器，象征權(quán)利至高無上。

而國內(nèi)投資界，吳剛、黃曉捷等人創(chuàng)建的九鼎集團(tuán)（430719.OC）也曾風(fēng)光無二，一度坐上私募界頭把交椅。

“九鼎做得很一般，但別人做得更差?！比缃瘢瑓莿偪蛛y再說出這樣意氣風(fēng)發(fā)的話了。今年初，立案調(diào)查三年，九鼎最終的處罰結(jié)果公示：被罰沒6億，吳剛等高管也被警告并罰款。從千億市值跌到百億，九鼎的經(jīng)營運(yùn)作似乎很難再回顛峰。

(相關(guān)資料圖)

而經(jīng)歷一期風(fēng)搖雨打之后，吳剛將目光轉(zhuǎn)向物管行業(yè)，操刀“九鼎系”里的物業(yè)資產(chǎn)。

6月15日晚，九鼎集團(tuán)控股企業(yè)之一的昆吾九鼎投資控股股份有限公司（簡稱“九鼎投資”，600053.SH）公告稱，擬將持有的江西紫星物業(yè)服務(wù)有限公司（簡稱“紫星物業(yè)”）20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱“中江集團(tuán)”），轉(zhuǎn)讓定價為364.85萬元。

緊隨轉(zhuǎn)讓完成，紫星物業(yè)由兩大股東持股，變?yōu)橹薪瘓F(tuán)100%控股，實控人不變，依舊是吳剛。這相當(dāng)于九鼎投資放棄了開展物管業(yè)務(wù)的打算，也斬斷了紫星物業(yè)整體入A股的路。

中江集團(tuán)曾在2020年年報中承諾，如九鼎投資未來決定開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其會將手中持有紫星物業(yè)80%股權(quán)以公允價格轉(zhuǎn)讓給九鼎投資，該承諾長期有效。

半年多之后，九鼎投資反將手中20%股權(quán)賣給了中江集團(tuán)，這筆“九鼎系”內(nèi)部的資產(chǎn)騰挪，也許是吳剛對物業(yè)“待價而沽”的前期準(zhǔn)備動作。

零溢價剝離主板

中江集團(tuán)旗下資產(chǎn)并不多，直接控股的公司有3個，除了紫星物業(yè)，其余兩個都是投資公司。

“中江集團(tuán)自己拿過來做物業(yè)的可能性不大，所以大概率會是收權(quán)后，再尋找合適的買家賣出?！睒I(yè)內(nèi)人士分析道。

交易公告稱，評估機(jī)構(gòu)以2021年4月30日為基準(zhǔn)日出具的評估報告中，紫星物業(yè)股東全部權(quán)益價值的評估值為1824.24萬元。

據(jù)此，九鼎投資20%的股權(quán)估值為364.848萬元，而本次交易的轉(zhuǎn)讓定價為364.85萬元，由此可見，這筆買賣基本是平價轉(zhuǎn)手，沒有溢價。

交易之后，紫星物業(yè)企業(yè)類型從“其他有限責(zé)任公司”變更為“有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)”，注冊資本也從300萬元一躍增至6億元。

追溯紫星物業(yè)的發(fā)展史，成立于2002年11月。最初，其企業(yè)名稱為“南昌江中物業(yè)有限責(zé)任公司”，注冊資本50萬元；由江西江中制藥(集團(tuán))有限責(zé)任公司出資40萬元，持股占比80%；南昌江中實業(yè)公司出資10萬元，持股占比20%。

2011年7月，江中制藥與江中實業(yè)退出股東之列，中江集團(tuán)、中江地產(chǎn)進(jìn)入，對應(yīng)取代了前兩者的股權(quán)占比。同時，更名為了“江西江中物業(yè)有限責(zé)任公司”。

2017年，“江西中江地產(chǎn)股份有限公司”變更為“昆吾九鼎投資控股股份有限公司”，由此也就形成了轉(zhuǎn)售之前的股權(quán)架構(gòu)，中江集團(tuán)持股80%，九鼎投資持股20%。

在轉(zhuǎn)手的前5個月，“江西江中物業(yè)有限責(zé)任公司”更名為現(xiàn)在的紫星物業(yè)，即今年的1月18日，九鼎投資處罰公告的兩天后。

不過，雖從名字上隱去“江中”二字，但仍難剔除“中江”的標(biāo)簽，股權(quán)依舊全部落在中江集團(tuán)之下。

兩大主業(yè)遭重創(chuàng)

九鼎投資的前身是江西中江地產(chǎn)股份有限公司（簡稱“中江地產(chǎn)”）。因此，這筆買賣與當(dāng)下上市房企剝離物業(yè)的操作，本質(zhì)上并無二異。

2015年5月，九鼎集團(tuán)豪擲41.5億元收購了中江集團(tuán)100%股權(quán)，而中江集團(tuán)持有中江地產(chǎn)72.37%的股份，九鼎投資借此間接獲得A股房企中江地產(chǎn)的控制權(quán)。之后，其子公司九鼎投資借殼中江地產(chǎn)登上A股。

由此，中江地產(chǎn)變身為了A股私募第一股，私募與地產(chǎn)成為了其雙業(yè)務(wù)線。

九鼎投資兩大主營業(yè)務(wù)連遭重創(chuàng)，或是剝離物業(yè)資產(chǎn)的導(dǎo)火索。

2020年，九鼎投資交出了借殼上市以來最差的一份“業(yè)績單”。年內(nèi)實現(xiàn)營收3.36億元，同比減少85%；歸屬于母公司所有者的凈利潤0.87億元，同比減少九成。

其中，私募股權(quán)投資管理業(yè)務(wù)遭遇“滑鐵盧”，2020年內(nèi)已投企業(yè)中，共有42個投資項目完全退出，其中上市減持退出8家 ，掛牌減持/轉(zhuǎn)讓退出5家，其他轉(zhuǎn)讓/回購?fù)顺?9家。營收僅有3.14億元，同比更是出現(xiàn)“腰斬”，較上年同期減少49.17%。

而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展同樣也不順?biāo)?。年?nèi)無新增交房，收入僅有0.22億元，較上年同期減少了98.6%。

凈利率“貼地”

九鼎投資的兩大業(yè)務(wù)遭遇重創(chuàng)，剝離紫星物業(yè)“回血”似乎也就在情理之中。

對于紫星物業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，九鼎投資表示，是為進(jìn)一步聚焦主業(yè)，整合及優(yōu)化現(xiàn)有資源配置，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量。

從“非主業(yè)”紫星物業(yè)的經(jīng)營來看，資產(chǎn)也不算優(yōu)質(zhì)。

交易公告披露，紫星物業(yè)歷史年度收入按照類別主要分為物業(yè)費(fèi)、臨時停車費(fèi)、場地管理費(fèi)和多種經(jīng)營收入，營業(yè)收入增長率呈緩慢增長狀態(tài)。

今年第一個季度，紫星物業(yè)營收842.43萬元，凈利潤出現(xiàn)虧損，虧損值為130.01萬元。而過去的2020年，其營業(yè)收入2654.92萬元，凈利潤102.87萬元，雖沒有處在虧損狀態(tài)，不過卻僅有3.87%凈利潤率。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%。由此來看，紫星物業(yè)的凈利率水平不及上市物企均值的零頭。

相關(guān)資料顯示，紫星物業(yè)目前在管的項目有南昌江中花園、南昌紫金城、紫金大廈、紫金城商業(yè)街等。其中，“紫金系”都是九鼎投資的開發(fā)項目。

九鼎投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要就是圍繞“紫金城”項目展開的，該項目是位于南昌核心地段的中高檔住宅和物業(yè)項目。不過其開發(fā)和去化卻并不順利。

2006年，江中集團(tuán)子公司在南昌開發(fā)了紫金城。彼時就有報道稱，江中集團(tuán)為加快銷售，把整個項目拆分后出售給業(yè)主，但由于產(chǎn)權(quán)太過分散等原因，在招商方面一直表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致大部分業(yè)主出現(xiàn)退鋪現(xiàn)象。

去年，九鼎投資陷入勞務(wù)糾紛，前員工尤紫雨要求九鼎投資支付其業(yè)績獎金4240萬元，法院因此由此凍結(jié)了其銀行賬戶中4240萬元的資金。去年底，九鼎投資向法院提出，以紫金城B座31套房產(chǎn)為九鼎投資提供擔(dān)保，予以置換銀行賬戶中被凍結(jié)的4240萬元。

而據(jù)企查查顯示，紫星物業(yè)僅有一項招投標(biāo)信息公示。采購方為中國電信南昌分公司，不過具體的標(biāo)的金額沒有公示。