本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：郭子碩

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房貸市場正迎來“攪局者”。

“經(jīng)營貸年利息3.5%，先息后本可貸5年，能還房貸，抓緊上車?！苯沼匈彿空叻从?，自己接到不少電話，對方表示能提供“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”的服務(wù)。轉(zhuǎn)貸電話頻次增加，也暴露出“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”的需求端悄然擴(kuò)張。

時(shí)代周報(bào)記者從多名貸款中介了解到，近期將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸的情況較多，尤其是房貸利率超過5%的客戶。與前幾年動輒超5%的房貸利率相比，置換成經(jīng)營貸利率可降低2個(gè)百分點(diǎn)。

與經(jīng)營貸相比，房貸成本偏高，加上資產(chǎn)端投資收益率下行，越來越多居民投資心理轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)厭惡型”，“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”的灰色產(chǎn)業(yè)鏈呈冒頭之勢。

貸款中介將自己的身份偽裝成“銀行人士”，或表示已與銀行達(dá)提供辦理經(jīng)營貸服務(wù)，以降低利息與負(fù)債成本為由，引導(dǎo)購房者將個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款轉(zhuǎn)換為利率更低的個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款。

成本優(yōu)勢明顯的，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)潛藏隱患幾何？上海普世萬聯(lián)律師事務(wù)所高級合伙人陶書澄律師告訴時(shí)代周報(bào)記者，消費(fèi)者以經(jīng)營貸方式獲取的資金流入房地產(chǎn)，該情形一旦被發(fā)現(xiàn)、查處，不僅影響征信，而且將承擔(dān)一定的民事責(zé)任。在貸款斷檔的情況下，消費(fèi)者用于辦理經(jīng)營貸的房產(chǎn)也會面臨被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制查封、司法拍賣的可能。

利率差滋生“轉(zhuǎn)貸”灰產(chǎn)

存量房貸利率遠(yuǎn)高于經(jīng)營貸，刺激“轉(zhuǎn)貸”灰產(chǎn)野蠻生長。

“現(xiàn)在置換后利率是3.5%，利率差超2%的客戶建議抓緊轉(zhuǎn)。”貸款中介謝軍給時(shí)代周報(bào)記者算了一筆賬，以申請金額160萬元、房貸利率5.88%計(jì)算，經(jīng)營貸利率3.5%，先息后本5年，利差2.38%。置換后月供不到5000元，每年大概省3.8萬元。

目前，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率低至3.25%，而且抵押經(jīng)營貸支持的額度較高。以工商銀行為例，該行個(gè)人經(jīng)營貸款金額最高不超過抵押物價(jià)值的70%，其中以辦公用房、廠房、土地抵押，貸款金額最高不超過抵押物價(jià)值的60%。

“經(jīng)營貸可貸額度掛鉤抵押房產(chǎn)的估值，一般是被抵押房產(chǎn)市場價(jià)的七成，基本能覆蓋除首付外的剩余貸款了?！敝x軍表示。

每年少還數(shù)萬元，看似誘惑力十足，實(shí)際上房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的成本也不低。綜合看來，“0”營業(yè)執(zhí)照的申請人需要負(fù)擔(dān)入手空殼公司、墊資贖樓、中介服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。部分轉(zhuǎn)貸客戶甚至需要支付辦理經(jīng)營貸期間的公司運(yùn)營成本。有中介公司表示，一張經(jīng)營執(zhí)照大約需要2000至5000元，而后期申請人每年還需支付2000元維護(hù)費(fèi)用，以維系空殼公司的記賬和報(bào)稅業(yè)務(wù)。

為包攬所有蛋糕，貸款中介公司找好財(cái)稅公司，提供包含過橋、贖樓、經(jīng)營貸承辦等一攬子服務(wù)。不少貸款中介還在各社交平臺發(fā)布“成功轉(zhuǎn)貸”的例子引流，并在帖子下面化身專家“支招”，通過計(jì)算置換成本差，吸引潛在客戶。

關(guān)于過橋等服務(wù)費(fèi)，謝軍指出：“如果資金缺口是100萬元，其他中介方提供過橋墊資服務(wù)，收費(fèi)大概1.5萬元。如果請中介公司幫忙過戶公司，加上找財(cái)稅公司幫忙做賬‘包裝’，一般收5000元。而我們公司提供過橋、提前放款，加經(jīng)營貸的手續(xù)費(fèi)，打包價(jià)收2萬元。

也就意味著，在利率成本優(yōu)勢的表象下，貸款者面臨的較高隱藏成本。如無實(shí)際經(jīng)營公司，獲取100萬元經(jīng)營貸，需要付給中介方的服務(wù)費(fèi)金額超2萬元。

針對房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸現(xiàn)象，銀行曾采取措施進(jìn)行限制。有媒體報(bào)道，部分銀行暫停審批存量房貸客戶的經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸申請。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也于2月2日發(fā)布提示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金等。

不過，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸現(xiàn)象屢禁不止，“轉(zhuǎn)貸”的渠道并未完全堵死。部分中介向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸業(yè)務(wù)仍可正常辦理。貸款中介徐娜告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年不少銀行放開經(jīng)營貸審批條件，即便是剛獲得經(jīng)營執(zhí)照的申請人，其經(jīng)營貸申請也能審批通過，幾天就能批（經(jīng)營貸）。

圖片來源：圖蟲

潛藏風(fēng)險(xiǎn)高，監(jiān)管出手整治

當(dāng)提及轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，謝軍表示：“只要按時(shí)還款，放款銀行那邊就沒問題。客戶少付利息，銀行員工完成考核，我們也做好服務(wù)，一石三鳥?！?/p>

對于“轉(zhuǎn)貸”潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，中介并未進(jìn)行提示。實(shí)際上，辦理房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，申請人面臨資金和法律層面的多重風(fēng)險(xiǎn)。

房貸和經(jīng)營貸的貸款期限差異大，暗藏?cái)噘J風(fēng)險(xiǎn)。房貸屬于長期個(gè)人住房貸款，周期通常不低于20年，而經(jīng)營貸屬于中短期貸款，服務(wù)個(gè)體工商戶或小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。兩者的用款性質(zhì)、貸款年限大相徑庭，銀行對貸款的審批周期，審核要求也不同。有銀行要求，經(jīng)營貸申請人每隔五年需再次遞交申請材料。一旦經(jīng)營貸續(xù)貸失敗，資金鏈斷裂，購房者面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

不僅如此，經(jīng)營貸利率走勢難以預(yù)測。一旦經(jīng)營貸利率進(jìn)入上行周期，利率上升導(dǎo)致還款成本增加，貸款人也需承擔(dān)到底。

近日，遼寧銀保監(jiān)局也提示消費(fèi)者，“貸款中介”誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用，同時(shí)使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

“轉(zhuǎn)貸”對商業(yè)銀行來說也風(fēng)險(xiǎn)不小。有分析人士指出，由于經(jīng)營貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，需要對貸款人的資信、還款能力等進(jìn)行全面評估。如果評估不足，貸款人可能存在貸款違約或逾期的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行資金安全。

信貸資金違規(guī)流入樓市，更是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)排查的重點(diǎn)。普華永道今年發(fā)布的《2022年度銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管處罰及政策動態(tài)》顯示，銀保監(jiān)會2022年因“貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”，開出173張罰單，處罰金額高達(dá)8871萬元。

針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會近期也召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示。監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

（謝軍、徐娜皆為化名）