每經(jīng)記者:包晶晶 每經(jīng)編輯:段煉,陳夢(mèng)妤
金三銀四的尾聲,上海從新房、二手房到土地市場(chǎng),火力全開。
近期,上海新房市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)率動(dòng)輒超400%。購(gòu)房平臺(tái)公開信息顯示,華發(fā)古美華府二期認(rèn)購(gòu)率428%、象嶼招商公園1872北區(qū)二批次認(rèn)購(gòu)率427%、上海建發(fā)·璟院認(rèn)購(gòu)率492%、綠城前灘百合園認(rèn)購(gòu)率458%……
【資料圖】
而這些熱盤所在區(qū)域的地塊,也成為此次超50家房企在4天的競(jìng)拍中,虎視眈眈的“獵物”。
上海首輪土拍?賣?了519億,有房企帶著橙子、香蕉、紅圍巾入場(chǎng)……
據(jù)克爾瑞分析,此次集中供地中,徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區(qū)供地都屬優(yōu)質(zhì)地塊,青浦西虹橋、閔行莘莊等熱點(diǎn)板塊地塊也擺上了貨架。
而今年房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的松動(dòng),意味著房企又能賺錢了。
因此除奉賢、松江、嘉定和浦東少數(shù)地塊底價(jià)成交外,其余地塊均進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間,整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高7%。
4天里,19宗全部出讓地塊的地塊中,15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià),這些熱門地塊都被誰(shuí)搶了?哪些地塊更值得買房人期待?
開發(fā)商賺錢的空間大了
熱度最高的當(dāng)屬青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊,參拍房企就多達(dá)20組,包括華潤(rùn)、中海、中鐵置業(yè)、華僑城、萬科、碧桂園等等,還一度因?yàn)橄到y(tǒng)報(bào)價(jià)問題,直到20日晚上10點(diǎn)多才完成出讓。最后,該地塊被華發(fā)+江蘇海潤(rùn)聯(lián)合體以19.19億元競(jìng)得,溢價(jià)率8.98%,成交樓面價(jià)38689元/平方米。
該地塊更是被不少買房人“意念預(yù)定”。該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.4萬元/平方米,與目前在售的虹橋公館三期房地聯(lián)動(dòng)價(jià)持平。據(jù)克爾瑞分析,按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算,地房比為60%,房地差達(dá)到25311元/平方米,盈利空間大。
而對(duì)于購(gòu)房人而言,板塊周邊的同類二手房售價(jià)已經(jīng)到達(dá)7萬元/平方米,從動(dòng)工到交付,倒掛空間將進(jìn)一步放大,加上近年來大虹橋板塊概念,該地塊熱度將持續(xù)增高。
普陀區(qū)也是近年來的熱點(diǎn)區(qū)域,普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊吸引11個(gè)競(jìng)買人參與,最后被浙江交投和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體以37.78億元拿下,溢價(jià)率9.5%,樓板價(jià)4.4萬元/平方米,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到7.9萬元/平方米,令圍觀群眾震驚。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,“地塊不是桃浦板塊核心位置,所以比去年拍出的桃浦地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)要低(去年7月,桃浦科技智慧城026-01地塊被金茂以35.288億元競(jìng)得,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為8.3萬元/平方米)。在售的寶華桃浦紫薇花園和金茂景泰府均價(jià)在8.2萬元/平方米左右,這幅地塊跟這兩個(gè)項(xiàng)目的直線距離約1.5公里,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)7.9萬元/平方米,所以還是有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的?!?/p>
“為了爭(zhēng)奪這宗更能賺錢的宅地,房企的積極性在報(bào)價(jià)階段就體現(xiàn)出來了,一個(gè)報(bào)價(jià)出現(xiàn)后基本不到5秒就有第二個(gè)報(bào)價(jià)出現(xiàn),不到5分鐘就到了中止價(jià)。進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段后,很快就有相同報(bào)價(jià)出現(xiàn),說明大家的報(bào)價(jià)策略比較相似,并且國(guó)央企還是占到絕對(duì)主力?!北R文曦分析,象嶼這次同樣選擇和其他房企聯(lián)合拿地,減輕投資壓力,同時(shí)可以增加后續(xù)土儲(chǔ),有助于進(jìn)一步深耕上海。
容易出網(wǎng)紅項(xiàng)目的地塊不愁賣
越秀出手拿下的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊,是此次土拍的核心地塊之一,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到12.1萬元/平方米。
記者實(shí)探發(fā)現(xiàn),該地塊雖然面積不大,但極具區(qū)位優(yōu)勢(shì),8號(hào)線地鐵口零距離,對(duì)面即雅賓利社區(qū),學(xué)校等教育資源配套近在咫尺,同時(shí)也是內(nèi)環(huán)內(nèi)鮮見的宅地。
中鐵置業(yè)拿下的徐匯區(qū)田林地塊樓板價(jià)最高,達(dá)到8.55萬元/平方米,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.1萬元/平方米。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的提升使得盈利空間大增,加之田林板塊多年沒有宅地出讓,板塊內(nèi)暫無新房供應(yīng),此外,地塊面積不大,資金壓力較小,因此吸引了多家房企參拍,中海、徐匯城投、中鐵、華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)+葛洲壩綠城等12組競(jìng)買人爭(zhēng)奪,在觸發(fā)中止價(jià)后,中鐵拿下該地塊,成交總價(jià)19.05億元,溢價(jià)率8.91%,成交樓面價(jià)約85505元/平方米,按照13.1萬元/平方米房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算,地房比為65%,房地差超4.5萬元/平方米,盈利空間較為可觀。
“畢竟是上海土地,從安全角度來看,投資價(jià)值遠(yuǎn)優(yōu)于三、四線城市,而且上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)給出,利潤(rùn)都能算出,大部分土地都位置好,可以提前鎖定銷售額。一些容易出網(wǎng)紅項(xiàng)目的地塊更是不愁賣,資金回籠速度快?!北R文曦認(rèn)為。
記者|包晶晶
編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜波
校對(duì)|盧祥勇
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