唉!
(資料圖片僅供參考)
江蘇最大開發(fā)商中南建設(shè),公布了去年業(yè)績,最后的“遮羞布”也沒了。
銷售額,從2000億縮水至600億,中南建設(shè)的2022年,是黑暗的。
裁員、巨虧、“零拿地”、賣掉物業(yè)斷臂求生,命運相似的民營房企,如今目標都是一致的——活下去。
中南集團總部大樓
中南業(yè)績發(fā)布會開了,貓崽聽了,找到這家開發(fā)商最大的問題。
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01.“包工頭”巨虧
中南:今年不再降價促銷
又一年全線下滑。
營業(yè)收入590億,跌幅25%,凈利潤-96億,虧損進一步擴大。
總資產(chǎn)3067億,減少16.65%;總負債2755億,減少15%;凈資產(chǎn)(歸屬于股東權(quán)益)144億,減少38.39%。
用一個詞形容中南,縮水?,F(xiàn)在是從一個“大象”變成“小象”的過程。
去年巨虧96億,有三個原因:
其一,折價賣房,犧牲利潤的方式獲得更多現(xiàn)金流;
其二,計提壞賬,連續(xù)兩年計提減值準備金額都在35億以上。
原因在于中南不僅是個開發(fā)商,它還有一部分“包工頭”業(yè)務。
而去年有77億的應收賬款,其中很大一部分都是來自建筑施工業(yè)務拖欠的款項,并且23%已經(jīng)變成“壞賬”。
也就是,活干了,但是有18億的錢收不回來。
其三,收入和費用的不匹配,去年交樓少了,結(jié)轉(zhuǎn)收入下滑,但費用支出巨大,擠壓了利潤空間。
在業(yè)績會上,中南建設(shè)總經(jīng)理陳昱含稱,“今年的現(xiàn)房資源有限,中南不會再折價銷售了,不會犧牲利潤換銷量”。
也就是,今年中南打死都不降價賣房了。
為什么?再降,底褲都虧沒。
2022年,中南建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務,毛利率只有1.34%。
地產(chǎn)收入502億,而毛利只有區(qū)區(qū)的6.73億。慘!
更慘的是,建筑施工業(yè)務,也就是包工頭生意拖了后腿,去年毛虧損,毛利率為-11%。
為什么,上面說了,建筑施工的錢收不回來,應收款項積壓,收入確認放慢,且存在壞賬的可能。
中南搞建筑施工業(yè)務,客戶除了自己人外,還有政府、同行(與其他房企合作)等。
去年,就好像錢突然“蒸發(fā)”了一樣,大家都拖著欠款。
02.裁員
董事長漲薪最多
兩年艱難期,中南建設(shè)裁掉了2.93萬人。
2021年,中南裁員1萬,2022年接著裁員1.9萬。
到去年末,其在職員工從之前的4.66萬人縮減至1.73萬人。
就像中南老板主張的那樣,公司費用很難降下來,而最快降低費用支出的辦法,是裁員,如此大幅降低員工薪酬支出。
中南的高管層,基本也都普遍降薪了。管理層的總薪酬,從4356萬元減少至3074萬元,足足減少了1300萬。
而董事長陳錦石,稅前薪酬從2021年的1066萬元,增加22萬至1088萬元。
1088萬的稅前年薪,相當于稅前月薪90.67萬元。
03.負債指標全紅
現(xiàn)金償債壓力巨大
按照以前的說法,中南原定要在2022年實現(xiàn)三道紅線全綠的,但現(xiàn)在離這個目標越來越遠了。
2022年,中南資產(chǎn)負債率89.81%,連續(xù)兩年飆升。
當時三道紅線出臺的本意,是降低房地產(chǎn)的有息負債規(guī)模,降杠桿,可誰料,民企的杠桿率不降反升。
根據(jù)中南最新的財務報表,三道紅線的情況是:
凈負債率108.18%,剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為82.47%,現(xiàn)金短債比0.59,全都不達標。
目前,紅檔房企有13家(還有部分年報未披露),中南是十三分之一。
中南的有息負債475.5億,其中一年內(nèi)到期的有232.1億,占比49%。
但現(xiàn)金只有137.5億元,其中63億還是受限資金。
也就是說,中南建設(shè)今年頂著巨大的短期債務壓力,不努力的話,根本還不完這些債。
中南建設(shè)的基本面,不管從哪個維度來看,都難言樂觀。
總經(jīng)理陳昱含在業(yè)績會上說了幾個觀點:
“如果今年市場繼續(xù)回暖的話,中南一定能實現(xiàn)扭虧為盈?!?/p>
中南建設(shè)今年能不能翻身,取決于地產(chǎn)不再繼續(xù)爛市。
“地產(chǎn)行業(yè)的復蘇,還有很長一段路要走?!?/p>
地產(chǎn)危機已經(jīng)過去兩年,留給上市房企的時間不多。
“本輪地產(chǎn)危機不是發(fā)源于需求端,房地產(chǎn)庫存量不大。融資面全面好轉(zhuǎn),才考慮復出拿地 ”
地產(chǎn)的含金量,還剩多少?
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