文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠
(資料圖片僅供參考)
朱保全直言,過去的2022年,是一個(gè)“反思年”。
在萬物云(02602.HK)上市后的首次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,朱保全給出了自己的三點(diǎn)反思:對(duì)物業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系、對(duì)收并購(gòu),以及對(duì)社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展。
其中對(duì)并購(gòu)的反思,朱保全的觀點(diǎn)是,要反思的不是高溢價(jià),而是商譽(yù)要符合基本邏輯,并能在未來發(fā)生價(jià)值。
作為一個(gè)“舶來品”,商譽(yù)的英文Goodwill,如果直譯,就是未來的美好愿望。不過因?yàn)榘殡S商譽(yù)而行的,還有商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。所以,或許將商譽(yù)當(dāng)作一把懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍,更為貼切現(xiàn)實(shí)。
商譽(yù)形成于并購(gòu)中。過去兩年,上市物企借助資本之力跑馬圈地,并購(gòu)產(chǎn)生的大額商譽(yù)充盈物企們的報(bào)表。
然而,緊隨資本撤退、物管行業(yè)估值回落,以及收并購(gòu)整合效益不及預(yù)期,2022年財(cái)報(bào)刊出,埋在商譽(yù)中的減值隱形炸彈,在多家物企被引爆。
據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì),過去一年,至少有10家上市物企在財(cái)報(bào)中公告了商譽(yù)減值的數(shù)值,總額約31.26億元。
商譽(yù)減值也是上市物企2022年業(yè)績(jī)不佳的重要原因之一。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí),截至3月31日刊發(fā)業(yè)績(jī)報(bào)的53家物企,凈利潤(rùn)總額約為142.49億元,較上一年同期下降約37.9%;平均凈利潤(rùn)約為2.69億元,較上一年同期下降43.72%。同期,平均凈利率約為7.7%,同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。
成也并購(gòu),敗也并購(gòu)
在樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)的物企中,碧桂園服務(wù)的商譽(yù)減值領(lǐng)先,約為17.36億元。
碧桂園服務(wù)的商譽(yù)減值,主要圍繞嘉寶服務(wù)、財(cái)信服務(wù),以及武漢雪域3宗收購(gòu)標(biāo)的進(jìn)行,它們各自確認(rèn)的商譽(yù)減值分別達(dá)11.82億元、4.45億元、1.09億元。
其中,嘉寶服務(wù)商譽(yù)減值額度最大。不過,對(duì)于武漢雪域,碧桂園服務(wù)管理層認(rèn)為其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的惡化將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。據(jù)此,武漢雪域商譽(yù)及品牌的賬面值已減少至零。
世茂服務(wù)的商譽(yù)減值僅次于碧桂園服務(wù),約為7.05億元。
“考慮到2022年整體經(jīng)濟(jì)增速放緩,房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩下行的變化引起的環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)的業(yè)績(jī)?cè)鏊俨贿_(dá)預(yù)期”,世茂服務(wù)進(jìn)行商譽(yù)減值,主要是受與其收購(gòu)的城市服務(wù)標(biāo)影響,“城市服務(wù)的市場(chǎng)拓展項(xiàng)目和部分收購(gòu)公司的非住宅市場(chǎng)拓展項(xiàng)目數(shù)量及收入少于收并購(gòu)時(shí)的預(yù)測(cè)金額”。
金科服務(wù)與正榮服務(wù)的商譽(yù)減值數(shù)額相差不大,分別為2.88億元、2.29億元。
其中,金科服務(wù)進(jìn)行商譽(yù)減值的歷史期間收購(gòu)的物業(yè)管理公司包括通用服務(wù)(1.17億元)、重慶三心物業(yè)及其子公司(0.89億元)、重慶金科美利山物業(yè)(0.52億元)、包頭智慧物業(yè)服務(wù)(0.20億元),以及四川瑞德物業(yè)(0.11億元)。
“正榮商業(yè)管理未來的收入增長(zhǎng)率和毛利率較預(yù)測(cè)有所下降,導(dǎo)致本集團(tuán)計(jì)提了相應(yīng)的商譽(yù)減值。”正榮服務(wù)進(jìn)行商譽(yù)減值,則與其2021年5月從關(guān)聯(lián)方手中收購(gòu)的正榮商管有關(guān)。
值得一提的是,彼時(shí)正榮服務(wù)收購(gòu)正榮商管99%股權(quán)的對(duì)價(jià)為8.91億元。以正榮商管2020年凈利潤(rùn)(凈利潤(rùn)3304萬元)計(jì)算,這筆交易的并購(gòu)PE高達(dá)27倍;以2021年承諾業(yè)績(jī)(凈利潤(rùn)6000萬元)計(jì)算,并購(gòu)PE約為15倍。
余下的時(shí)代鄰里、卓越商企服務(wù)、建業(yè)新生活、南都物業(yè)、中奧到家,以及新城悅服務(wù),6家物企的商譽(yù)減值數(shù)額均在億元之下。
其中,時(shí)代鄰里確定商譽(yù)減值虧損合共8077萬元。而其確定商譽(yù)減值的標(biāo)的中,部分是其在上市前的收購(gòu),比如佛山市合泰、廣州萬寧。
投后管理大考
在2022年財(cái)報(bào)中,部分上市物企進(jìn)行了大額商譽(yù)減值。不過也有分析指出,目前來看,部分物業(yè)企業(yè)商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)還未全部出清。
換而言之,物企過去依靠收并購(gòu)而來的部分項(xiàng)目,或許還可能面臨虧損。
因?yàn)轫?xiàng)目利潤(rùn)率低于預(yù)期,碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、時(shí)代鄰里等,2022年主動(dòng)退出了部分虧損或收繳率低的項(xiàng)目。其中,碧桂園服務(wù)退出項(xiàng)目涉及合約管理面積約8400萬平方米,“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)?!薄?/p>
不過,物企收購(gòu)的最終目的,是將標(biāo)的業(yè)務(wù)和技術(shù)融入集團(tuán)體系,以更好吸收對(duì)方的優(yōu)質(zhì)資源賦能自身,提高并購(gòu)效率,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部協(xié)同效應(yīng)。
因而,有效的投后管理才是解決問題的關(guān)鍵。
樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)了28家上市物企,截至2022年12月31日的商譽(yù)情況。
數(shù)據(jù)顯示,碧桂園服務(wù)商譽(yù)數(shù)值最高,賬面商譽(yù)約為179.01億元,約占總資產(chǎn)的25.5%。
緊隨其后的是萬物云、雅生活服務(wù),以及招商積余,3家物企的商譽(yù)在30億區(qū)間,分別約為37.00億元、33.15億元,以及31.94億元;華潤(rùn)萬象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù),3家物企的的商譽(yù)則在10億區(qū)間,分別約為18.05億元、17.40億元,以及16.88億元。
縱覽28家物企,商譽(yù)數(shù)值較高的這幾家物企,無一例外都在過去幾年里都進(jìn)行了較大交易數(shù)額的并購(gòu)行動(dòng)。而消化較大的收購(gòu)標(biāo)的物,往往所需的時(shí)間、人力、物力等消耗量也會(huì)更多。
“物業(yè)提升利潤(rùn)率主要依賴于創(chuàng)新的社區(qū)增值服務(wù)?!碧岣呶飿I(yè)增值服務(wù)與運(yùn)營(yíng)效率,是進(jìn)行投后管理的重要手段。
標(biāo)簽:
物企隱形炸彈“爆了”,武漢,物企,正榮,隱形炸彈
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