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全球觀焦點(diǎn):保障房REITs季報(bào)解碼:華夏北京保障房REIT營(yíng)收超1803萬(wàn)
來(lái)源:財(cái)經(jīng)網(wǎng)     時(shí)間:2023-05-17 09:06:05

作為首批保障房REITs代表之一,華夏北京保障房REIT(508068)動(dòng)向一直備受市場(chǎng)關(guān)注。最新公布的基金一季報(bào)顯示,華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健,多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)超預(yù)期,一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入1,803.7萬(wàn)元,基金可供分配金額為1,371.8萬(wàn)元,完成招募說(shuō)明書(shū)所披露的同期預(yù)測(cè)值的112.2%。

5月15日,華夏北京保障房REIT基金管理人華夏基金與原始權(quán)益人北京保障房中心舉行基金2023年一季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì),北京保障房中心有限公司總會(huì)計(jì)師張曉麗、華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆、華夏北京保障房REIT的基金經(jīng)理岳洋詳細(xì)介紹了項(xiàng)目一季度經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況,并就投資人關(guān)切的問(wèn)題進(jìn)行了交流和解答。

一季報(bào)業(yè)績(jī)亮眼多項(xiàng)指標(biāo)超預(yù)期


(相關(guān)資料圖)

一季報(bào)顯示,華夏北京保障房REIT在收入、EBITDA、分派率等重要指標(biāo)方面都超招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值,和2022年四季度業(yè)績(jī)相比亦有所提升,反映了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

具體看來(lái),華夏北京保障房REIT今年一季度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租賃收入1,784.2萬(wàn)元,高于招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值4.44%;實(shí)現(xiàn)基金合并收入1,803.7萬(wàn)元,較招募同期預(yù)測(cè)完成度為105.31%。一季度的項(xiàng)目EBITDA Margin(息稅折舊攤銷前利潤(rùn)率)為81.54%,環(huán)比提升1個(gè)百分點(diǎn)。

華夏北京保障房REIT一季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額1,371.8萬(wàn)元,按實(shí)際天數(shù)簡(jiǎn)單年化,一季度年化分派率(4.43%)較募集說(shuō)明書(shū)同期的預(yù)測(cè)分派率(3.95%)提升48個(gè)基點(diǎn)?;鹱猿闪⑷?2022年8月22日)至2022年年末的可供分配金額為1,912.7萬(wàn)元,2022年實(shí)現(xiàn)年化分派率為4.21%,較募集說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值提升了26個(gè)基點(diǎn)。

華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)分別為位于海淀區(qū)的文龍家園項(xiàng)目和位于朝陽(yáng)區(qū)的熙悅尚郡項(xiàng)目,一季度兩項(xiàng)目合計(jì)的出租率為96.1%,收繳率達(dá)到97.2%,運(yùn)行情況平穩(wěn)健康。出租率相比基金上市預(yù)測(cè)值提高2.41個(gè)百分點(diǎn),運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)超過(guò)上市預(yù)期。具體看來(lái),文龍家園可出租面積約76,565平米,截至一季度末,出租率達(dá)到97.6%,租金收繳率為96.6%。自上市以來(lái),文龍家園出租率維持在97%以上的良好水平。熙悅尚郡項(xiàng)目可出租面積約為36,232平米,截至一季度末的出租率為92.7%,收繳率達(dá)到98.4%,出租率相較2022年末提升了0.74個(gè)百分點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)體現(xiàn)在了資產(chǎn)的估值增長(zhǎng)上,兩資產(chǎn)合并估值從2022年3月的11.51億元提升到了2022年12月末的11.54億元。

展望未來(lái),華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示,華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)處于人口稠密、活動(dòng)頻繁的北京城區(qū)。根據(jù)相關(guān)研究,北京市2023年一季度的住宅租金成交水平環(huán)比增長(zhǎng)了3.51%,市場(chǎng)價(jià)格的高位水平預(yù)計(jì)將繼續(xù)推升對(duì)城市保障性住房的需求。其次,朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)仍是北京16個(gè)行政區(qū)中人口最多的區(qū)域,本項(xiàng)目的供不應(yīng)求形勢(shì)預(yù)計(jì)將在一定時(shí)期內(nèi)持續(xù)。此外,文龍家園與熙悅尚郡周邊生活設(shè)施便利,符合北京市近年來(lái)提倡的“職住平衡”方針,對(duì)具備資格的輪候家庭有較強(qiáng)的吸引力??傮w來(lái)看,項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定可期。

專業(yè)運(yùn)管賦能底層資產(chǎn)估值提升

優(yōu)秀的業(yè)績(jī)表現(xiàn)離不開(kāi)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的賦能。

據(jù)北京保障房中心有限公司總會(huì)計(jì)師張曉麗介紹,北京保障房中心有限公司是北京市市級(jí)保障房投融資、建設(shè)收購(gòu)及運(yùn)營(yíng)主體,發(fā)揮著市級(jí)住房保障政策實(shí)施落地平臺(tái)的功能和作用。保障房中心經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好。中心團(tuán)隊(duì)已具備超過(guò)12年的保障性住房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),建立起成熟穩(wěn)定的管理流程,將對(duì)華夏北京保障房REIT的資產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供充分支持。

據(jù)悉自華夏北京保障房REIT上市以來(lái),華夏基金與北京保障房中心形成了多層面、立體化的緊密協(xié)同效應(yīng),建立了良好順暢的溝通機(jī)制,深度契合,圍繞項(xiàng)目管理、優(yōu)化配租、提升合規(guī)質(zhì)控等方面,共同開(kāi)展了大量工作?;鸪闪⒁詠?lái)共實(shí)施了四次配租工作,出租房間共92套,簽約面積4,796.12平米。特別值得一提的是,熙悅尚郡作為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目,參與了朝陽(yáng)區(qū)首次組織的線上APP形式開(kāi)展的實(shí)時(shí)配租活動(dòng),取得了良好成效,實(shí)現(xiàn)部分空置房源的快速出租,極大提升配租效率。

華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示,華夏北京保障房REIT團(tuán)隊(duì)將致力于提升運(yùn)營(yíng)效率、提升收益水平、增強(qiáng)信息披露、推動(dòng)基金的良好治理?;饘用?,將提升閑置資金收益,開(kāi)展貨幣基金等低風(fēng)險(xiǎn)投資,增厚基金經(jīng)營(yíng)收益。項(xiàng)目公司層面,擬采取5項(xiàng)措施提升底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。一是有效控制運(yùn)營(yíng)成本;二是有序推動(dòng)租金調(diào)價(jià);三是進(jìn)一步增加配租頻次;四是牢牢抓住安全生產(chǎn)不放松;五是全面提升租戶的滿意度,將落實(shí)小區(qū)綠化提升、環(huán)境整治、房屋修繕等工作,在小區(qū)公共區(qū)域增加居民活動(dòng)與便利化設(shè)施。

最后,說(shuō)明會(huì)對(duì)投資者較為關(guān)心的擴(kuò)募問(wèn)題予以回復(fù),就后續(xù)擴(kuò)募計(jì)劃,華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示,項(xiàng)目原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司是北京市住房保障體系建設(shè)的主力軍,服務(wù)著超過(guò)20萬(wàn)名居民、近9萬(wàn)戶家庭,在北京市范圍內(nèi)持有保障性住房資產(chǎn)約180處,具備豐富的潛在擴(kuò)募資產(chǎn)?;鸸芾砣艘呀?jīng)配合原始權(quán)益人開(kāi)展了可擴(kuò)募潛在資產(chǎn)的前期培育與篩選工作,待合適時(shí)機(jī)會(huì)著手切實(shí)推動(dòng)擴(kuò)募工作。

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