大家好，來看看韓國樓市。

韓國樓市暴跌

(資料圖)

韓國樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房價連漲數(shù)年。過去5年，韓國房價整體漲了80％，2020~2021年最大漲幅超過40％，首爾更是超過50％，房價一度達(dá)每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國出口需求，韓國將基準(zhǔn)利率由3.25％下調(diào)至1.25％，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5％。韓國房價直接飛起。

不過，最近，韓國房價崩了。2022年3月起，美聯(lián)儲開啟了數(shù)輪強(qiáng)勢加息，嚴(yán)重依賴進(jìn)出口貿(mào)易的韓國為了平抑匯率波動風(fēng)險，緊隨其后開展同步加息，基準(zhǔn)利率暴力拉升至3.5％，房貸利率更是高達(dá)7％-8％。

2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25％，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達(dá)歷史之最，成交量也暴跌超7成。

據(jù)《亞洲日報》報道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63％，降幅創(chuàng)下歷史新高。

在首爾，部分公寓價格下跌了30％-40％，而成交量更是暴跌70％以上。

5月3日，韓國房地產(chǎn)信息服務(wù)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)10000Lab”對法院登記信息進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，今年第一季度首次購房（包括公寓、聯(lián)排別墅、商務(wù)樓）人數(shù)達(dá)到6.8105萬人，創(chuàng)2010年開始進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計以來第一季度的最低值。2021年第一季度，首次購房者數(shù)量達(dá)到了14.8961萬人，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。然而去年第一季度降至8.7660萬人后，今年的購房者數(shù)量再次降至歷史最低值。

傳貰房——利率“加速器”

分析認(rèn)為，一種稱為“傳貰”的租房制度近年來快速推升了韓國房地產(chǎn)市場的熱度。

國君國際宏觀分析師周浩寫得一份研報稱：

韓國的房地產(chǎn)市場與其他主流國家不盡相同。在傳統(tǒng)的租房與買房之外，存在第三種方式——傳貰房，這是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場價值50％-80％（具體由合約雙方協(xié)議）的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續(xù)約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關(guān)，歸房東所有，房東可將其作為收入。

傳貰房作為韓國特有的產(chǎn)業(yè)，它是租賃和金融工具的“結(jié)合體”。根據(jù)韓國政府的統(tǒng)計口徑，傳貰房一方面是租戶與房東的私人貸款合約；另一方面，這也是一種金融工具，對于房東來說，租戶的存款可以作為抵押品，對于租戶來說，租賃的房屋也可作為抵押品，這可以在一定程度上提高租賃雙方的杠桿水平。

在2008年金融危機(jī)后，韓國央行大幅調(diào)低了基準(zhǔn)利率，這推動了租戶對傳貰房的再度青睞。在低利率時期，一方面租戶可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級別住宅；另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場，或者購入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開支，房東增加了個人資產(chǎn)，即使利率較低，銀行業(yè)也通過龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取了不菲的利差收入。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。

例如一個房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房，但通過傳貰方式出租，他可以在簽訂購房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。

2021年8月之后，韓國開始了加息通道，特別是2022年3月份美國開始本輪加息周期以來，韓國為了防止美聯(lián)儲大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴(kuò)大，開始激進(jìn)加息。

對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當(dāng)然不會再選擇傳貰房。

對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導(dǎo)致背負(fù)巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。

曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

周浩研報稱， 伴隨著利率上升，傳貰房相關(guān)的金融風(fēng)險被放大，這導(dǎo)致了“接盤俠”變少，當(dāng)從銀行貸款的成本高于普通租房成本時，原本的三贏局面不復(fù)存在，越來越多的租客開始從傳貰房轉(zhuǎn)向普通月租房。數(shù)據(jù)顯示韓國2022年成交的房屋租賃合約中，普通月租房的數(shù)量第一次超越了傳貰房。

在對傳貰房需求下降的同時，部分房東不得不出售手中的房產(chǎn)以歸還租客押金，這就導(dǎo)致了韓國的房價加速下行。與此同時，仍有相當(dāng)一部分房東無力償還租客押金。因此韓國出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，在房價大幅下跌的情況下，即使有新的租戶愿意接盤傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶的全部押金，房東為了挽留原租戶以避免資金鏈斷裂，甚至開始向租戶倒貼房租。

來源：中國基金報