根據(jù)國際經(jīng)驗，人口紅利周期最多維持40年，當(dāng)老齡化到來時，也就意味著人口拐點出現(xiàn)，紅利周期徹底結(jié)束。在這個周期內(nèi)，包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的整個投資市場，一般都是趨于繁榮的。

受全球經(jīng)濟波動的影響，越南房地產(chǎn)危機正持續(xù)發(fā)酵。越南建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度越南房地產(chǎn)領(lǐng)域新成立企業(yè)數(shù)量940家，同比減少%；停業(yè)企業(yè)達(dá)到1816家，同比增%；解體企業(yè)341家，同比增%。該國一季度超過1800家建筑商受到?jīng)_擊，有340家房地產(chǎn)企業(yè)已宣布破產(chǎn)。

【資料圖】

就當(dāng)下的越南房地產(chǎn)市場而言，可謂一片哀鴻。這也極大地打擊了投資者對越南房地產(chǎn)市場的預(yù)期。但個人認(rèn)為，越南房地產(chǎn)市場短期危機不可避免，但長期而言仍可做樂觀預(yù)期。

著名管理學(xué)家彼得·德魯克一直將人口結(jié)構(gòu)的變化，作為觀察社會發(fā)展變化的重要視角。另一位美國經(jīng)濟學(xué)者道格拉斯·諾斯也十分重視人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)的變化，對經(jīng)濟發(fā)展的重要影響。這在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得尤其明顯。

不難想象，一個22歲的大學(xué)畢業(yè)生、一個46歲的中年大叔和一個75歲的老年人，他們的行為模式肯定不一樣，差異極大。設(shè)想一下，在大學(xué)剛畢業(yè)時，能賺多少錢，又能花多少錢？關(guān)注點是什么？當(dāng)邁入中年，事業(yè)也開始走向巔峰時，作為一個成熟大叔，買下一生中最大一處房地產(chǎn)，并在之后幾年內(nèi)不斷購置家具時，收入和支出情況如何？關(guān)注點又是什么呢？當(dāng)75歲了，還會向銀行分期付款買汽車嗎？還會按揭買房子嗎？

所以，無論是基于投資者立場還是基于消費者立場，人都不是一個恒久不變的常量。從這點可見，生命周期嚴(yán)重影響著不同年齡段人士的關(guān)注焦點。更值得注意的是，對那些年齡相近的人，無論是消費行為還是投資行為，往往都具有很強的同質(zhì)性，至少是相較于其他年齡段的人而言。由此可知，清楚無誤的世代性出生浪潮，可以賦予人們的消費和投資行為非常強大的周期性力量。

由此可見，包括股市、房市、債市等在內(nèi)的投資市場，尤其是房市與人口結(jié)構(gòu)之間，有著密切關(guān)系。如果一國或一個地區(qū)，在某個時段內(nèi)，人數(shù)最多的那代人都是中青年人，且覺得需要增加儲蓄時，他們對儲蓄工具（如股票或房子）的競相需求，不僅包括剛性的消費投資需求，還包括剛性的投資或投機需求，就必然旺盛，如此自然就會抬高他們所針對的儲蓄工具（如股票或房子）的價格。反之，一國或一個地區(qū)，在某個時段內(nèi)，當(dāng)人數(shù)最多的那代人都是老年人口時，包括房地產(chǎn)市場和股票市場在內(nèi)的投資市場，一定會陷入低迷。

也就是說，通過對人口結(jié)構(gòu)的分析，可以判斷包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的投資市場的大趨勢：房屋需求與人口紅利呈現(xiàn)高度的正相關(guān)關(guān)系。人口紅利階段是指一國處于勞動年齡階段的人口，等于或大于總?cè)丝?0%的時間跨度范圍。根據(jù)國際經(jīng)驗，人口紅利周期最多維持40年，當(dāng)老齡化到來時，也就意味著人口拐點出現(xiàn)，紅利周期徹底結(jié)束。在這個周期內(nèi)，包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的整個投資市場，一般都是趨于繁榮的。

根據(jù)越南商務(wù)部資料數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，越南全國人口9734萬人，年增長率%。其中，男性占%，女性占%。全國人口平均年齡為32歲，平均預(yù)期壽命為歲。數(shù)據(jù)還顯示，該國70%的人口都是勞動力人口，65歲以上的老年人口只占到了總?cè)丝诘?。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，越南自戰(zhàn)爭結(jié)束后的1976年至今，共經(jīng)歷過三個人口高峰期。

第一個出生高峰——恢復(fù)性增長期，發(fā)生于1976年至1987年之間。縱觀歷史我們可發(fā)現(xiàn)，戰(zhàn)爭之后普遍會出現(xiàn)生育高潮。由于大戰(zhàn)之后，社會趨于平穩(wěn)，人民生活水平開始提高，各項秩序恢復(fù)，會極大地提高人民地生育欲望。比如二戰(zhàn)后美國出現(xiàn)了嬰兒潮，從1946年到1964年短短的18年間，嬰兒出生人數(shù)達(dá)到了7600多萬人。越南在戰(zhàn)后同樣出現(xiàn)了這種情況，于1976年開始到1987年止，出現(xiàn)了第一波生育高峰。該期間內(nèi)，1976-1979年年均人口出生數(shù)為140萬人，1980-1984年年均人口出生數(shù)上升至150萬人，1985-1987年年均人口出生數(shù)再上升至168萬人。受益于此，越南人口猛增。越南統(tǒng)一時，全國人口只有5000多萬人，到1988年時，越南總?cè)丝跀?shù)達(dá)到萬人，該時期人口增長了近1400萬人。

第二個出生高峰發(fā)生于1988年至1994年間。1989年，越南全國的經(jīng)濟總量只有63億美元，但人口總數(shù)已經(jīng)達(dá)到了6500多萬人。越南全國多山地、丘陵和叢林，耕地面積本來就有限。長期的戰(zhàn)爭導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)產(chǎn)量大幅度下降，依靠當(dāng)時的糧食產(chǎn)量，已經(jīng)無力養(yǎng)活更多的人口。進(jìn)口糧食需要大量的外匯，很明顯，當(dāng)時的越南并沒有這樣的實力。作為應(yīng)對，1988年，越南推出了越南版的計劃生育政策——家庭計劃化政策。按照這一政策的要求，每個越南家庭，最多能夠生育2孩。如果生育3孩，就會受到嚴(yán)厲的處罰。尤其是那些公職人員，如果觸犯了政策，處罰力度非常大。但由于適齡人口基數(shù)大，從1989年到1994年間，越南的人口出生數(shù)不降反升至年均170萬人。

其后越南年人口出口數(shù)確實開始下降，1995年到2004年間越南人口年出生數(shù)下降至135萬人以下。2005年至今，隨著家庭計劃化政策的逐步松動，越南又迎接了它的第三個生育高峰期。2005-2009年間越南年均人口出生數(shù)為142萬人，2010-2014年間該數(shù)值為萬人，2015-2019年間該數(shù)值為158萬人，到2020年時更是突破160萬人。

根據(jù)美國人口普查局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，每個人一生中一般會出現(xiàn)兩次購房行為，首次置業(yè)大約出現(xiàn)于31歲至32歲前后，第二次置業(yè)一般在41歲至43歲左右。我們前面提到，越南第一個人口出生高峰是1976年至1987年，第二個高峰是1988年至1994年，第三個高峰是2005年至今。根據(jù)美國人口普查局的置業(yè)年齡表推算，第一個人口出生高峰期的人們，對應(yīng)的第一個置業(yè)需求高峰應(yīng)該落在2007年至2018年，與他們對應(yīng)的二次置業(yè)高峰應(yīng)該在2017年至2028年；第二個人口出生高峰對應(yīng)的兩次住房需求高峰分別是2020年至2025年、2029年至2035年。這也正是近年來，越南房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)的最主要原因。簡而言之就是，以越南歷史上最大的人口世代的消費和投資（包括投機）需求為主軸，在低利率和前所未有的自由借貸等因素配合下，結(jié)果便是前期越南歷史上最大的房地產(chǎn)繁榮周期。

更為要緊的是，越南的第三個生育高峰期仍在持續(xù)。按照生命周期儲蓄理論可預(yù)期的是，一旦經(jīng)濟周期調(diào)整到位，越南的房地產(chǎn)市場仍然可期。何況，目前越南的城鎮(zhèn)化率只有38%而已。而國際經(jīng)驗是，75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個國家經(jīng)濟發(fā)展一次性大周期的臨界點。從歷史數(shù)據(jù)看，幾乎每個經(jīng)濟體都有一個類似的分界點。也就是說，每個經(jīng)濟體在其發(fā)展史上，在75%的城鎮(zhèn)化率這個臨界點到來之前，幾乎都有一個經(jīng)濟快速發(fā)展、房價持續(xù)快速上漲的“大周期”。

（文章來源：證券時報網(wǎng)）